方升年报|行业巨变,头部企业转型,产业地产未来在哪?


作者:V 2020.05.22 09:32:32 阅读:630 报告下载

    2019年,全球经济发展放缓,国际政治经济形式复杂,中美战略博弈加剧,贸易战给国内经济发展带来较大负面影响。如北上深正式关上分割转让的大门;财政部10号文,进一步规范PPP发展,产业园区发展遭到冲击,但也催生出更多企业变革。临港新片区的设立、华夏模式转型、中新集团上市、招商蛇口REITs正式登录香港资本市场等产业园区重大事件带出园区运营商应对行业环境做出的不同应变。


    产业园区行业各大头部企业在近期公布的年报中都不约而同得提出了战略转型。其中或是转型已经初见成效、或是刚刚启航、或是初定战略,但2020年不可避免的将成为产业园区行业的转折之年,如何完成企业转型,将决定企业是否能够“适者生存”。


头部企业的转型之道



招商蛇口



     招商蛇口依靠雄厚的综合实力,以及成熟的产业园区开发运营经验,以稳健的态势,取得了较为可观的成绩,2019年营业收入达到976.72亿元,同比增长10.64%;归属上市公司股东的净利润160.33亿元,同比增长5.20%。



     值得注意的是,招商蛇口综合发展模式,也称 PPC 模式、蛇口模式,一改往年社区和园区板块各自为战的局面,首次提出两大业务板块协同发展。在简单文字调整的背后,园区从单纯的业务板块,转变为招商蛇口整体经营的发动机。


     在2019年中,招商蛇口社区开发与运营收入845.55亿元,同比增长7.45%;园区开发与运营收入124.76亿元,首次破百亿,同比增长38.33%,园区板块的业绩取得了喜人的成绩。园区板块重回产业投资道路,依赖招商银行、平安保险等原创性产业发展经验,势必将迅速成为园区板块的发展关键。



华夏幸福



    华夏幸福在2019年营业收入首次破千亿,达到了1052.10亿元,同比增长25.6%;总资产4578.12亿元,增长11.7%;归属上市公司股东净利润146.42亿元,同比增长24.4%,业绩喜人。

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     华夏幸福在年报中透露出定位的转变,在以开发性PPP模式为核心的产业新城开发运营的基础上新增商办、商业综合体、科学社区等商业地产及相关业务,进一步完善业务结构,补强资产管理能力。华夏幸福逐渐从开发中提炼价值转变为从资产中提炼价值,从开发产业新城并配套园区住宅中实现盈利转变为通过资产管理、产业运营,实现资产升值,这也是眼下产业园区行业发展的大势所趋。这对于华夏幸福而言,不仅仅是定位的转变更是市场的转换。


     4月30日,中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着我国公募REITs试点正式启航。这对于转型资产管理的华夏幸福无疑是一个天大的好消息,加上自身足够的实力和同中国平安的强强联合,让行业更加期待一个国内领先的资产管理者的诞生。



中新集团



     在2019年的年报中,中新集团确立了以园区开发运营为主体板块,包含产业载体配套和绿色公用,在产业载体配套中明确以区中园为发展方向。


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     值得注意的是,中新集团53.11亿营业收入中,包含35.09亿的房地产开发收入。在2020年中新集团将剥离住宅及商业房地产业务,而区中园业务需要填补这个空档,未来将逐渐从区域开发升级为区域深加工,提升区域综合价值。


      管理团队正是中新集团完成这一目标的关键保障。中新集团从苏州工业园区起步,公司的管理团队在多年园区开发运营中,积累了充足的经验和专业的水平,丰富的项目决策、定位、开发、推广和管理经验为中新集团区中园战略提供有力保障。



张江高科



2019年张江高科营业收入达到14.77亿元,同比增长28.60%,实现营业利润8.54亿元,同比增长34.70%。张江高科通过园区物业的销售(5.40亿元,同比增长239.75%),导致了业绩的激增,从而导致了园区物业租赁的下滑(7.81亿元,同比下降5.91%)。


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     张江高科已经完成转型,从早期的物业销售,转为稳定的物业租赁和产业投资模式。未来只会偶尔出现为了留下优秀企业,而作出的物业销售。每年拥有稳定的业绩保证的情况下,如何通过培育独角兽、瞪羚企业;提供适合高科技企业成长的土壤,为张江科学城发展添砖加瓦将成为张江高科的重要发展目标。



联东集团



   近年来联东集团专注于标准厂房,通过稳健发展模式在近年产业园区行业内大放异彩。在网络公开渠道中,在2018年,联东集团营业收入达到66亿元,净利润14.94亿元,在2019年稳步提升的情况下,业绩势必将有所提高。


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    联东集团用数据打破行业对于其高周转、低利润的常规标签。在近年,工业地产资产稀缺,智能制造企业资产需求旺盛的情况下,联东集团取得了巨大突破。但这一市场潜力有限,行业进入存量时代,一旦资产供应达到行业天花板,联东集团势必将转向资产运营,这或许对目前联东集团内部格局有所冲击。


     目前联东集团在为产业企业提供载体的基础上,希望通过运营服务体系加深双方合作关系,探索一条全新资产运营模式。一旦成形,这对于拥有庞大产业基础的联东集团而言,无疑又开拓出了一个更加广阔的发展空间。



中电光谷



     2019年中电光谷全年实现营收33.77亿元,同比增长12.53%,实现净利润5.94亿元,同比增长0.51%。中电光谷从过去专业的产业园区开发运营集团转变为“创新生态”的构建者和“产业资源共享平台”。在此战略之下产业园运营服务收入持续增长,占比从2017年的30.9%增长到44.30%,成为增长期的营收亮点。以轻资产为主的园区物业租赁、产业园运营服务收入占比达50.4%,轻资产运营能力实现持续增长。在目前的存量资产时代之下,中电光谷的资产运营能力逐渐凸显。



     当园区规模做大,产业企业逐步集聚,运营商如何满足企业发展需求,保持企业粘性,将园区做活成为一个很大的难题。中电光谷提出建立服务园区企业的生态体系,通过数字化管理,促进区域产业发展,从园区到产业,开启TO B业务的通道。

 

未来展望



产业勾地愈演愈烈



      存量时代,地方债压力,房地产宏观调控等各种因素影响下,政府逐渐从房地产驱动转向税收驱动,追求能够提升区域经济发展,带来稳定税收的产业。这对于产业园区运营商,乃至房地产公司而言,都是巨大的变革。发展产业成为了政府提供土地的先决条件,这将会进一步考验产业园区运营商产业运营的综合实力。


     房地产+园区的综合发展模式将成为未来几年,各大产业园区运营商或是房地产企业的生存之道。房地产企业或是产业园区运营商必须具备产业运营能力,这将掀起一波针对产业运营专业人才的抢人浪潮。值得注意的是,未来产业发展中,生物医药、泛领域智能制造和文创产业成为重点发展方向。



资产价值只升不降的逻辑被打破



     在过去,拥有资产,意味着其价值只涨不跌。存量时代下,经营思路发生了翻天覆地的改变,企业对于资产的预期,从过去坐等升值,到现在对资产进行更市场化地评估。资产不再是稳定的投资渠道,但并不意味着资产价值的消退,而是资产运营、区位等多重因素影响资产价值。


      资产管理将逐渐成为产业园区企业未来的重要发展方向,而这一市场足够庞大,足以容下如华夏幸福这样的行业巨头公司。华夏幸福也通过自身的模式转型,为产业园区转型资产管理的后来者趟出了一条全新发展之路。



人才单核指标



近年来城市抢人大战愈演愈烈,这不仅仅是人才的争夺,更将决定城市产业的发展。过去产业决定人才流向,现在人才流向决定产业转移方向。


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     城市人口增量将很大程度上决定未来产业发展的走向,影响产业园区行业的发展。中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段,为了推动产业转型,产业需求从要素驱动转向人才支撑的创新驱动,人才成为未来发展高新技术产业的核心要素。未来地方政府需要引入产业,发展创新产业,单纯的改善营商环境、提供优惠政策将不再是先决因素,地方政府要想实现经济的高质量发展,必须从人才入手。近年来在科技创新领域发展迅猛的深圳与杭州正是在人口增量上表现优异的领先城市。


     产业园区因商业模式的不同,在城市选择中,会选择区位、城市配套、产业基础等众多不同的城市指标。眼下,人才指标已经成为城市未来发展的核心要素,这也将逐渐导致产业园区标准逐渐统一,人才将成为运营商选择城市的单核指标。