黄立平的第五次创业,剑指产业地产何方?


作者:西西 2020.05.15 09:36:02 阅读:430 报告下载

    提起武汉产业地产,绕不开的一个人物就是黄立平。作为一个地地道道的湖北人,黄立平的性格中既有楚人重文的学者印记,也有有勇有谋的胆识魄力,两者相织相融,共同成就了这位风云人物的传奇经历。

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风云人物的传奇人生


     每一代历史都会对一代人产生极大的影响。在人生的青年华彩段,黄立平幸运地被改革开放的大历史“扔”到了生机勃发的80年代,特殊时期下,建设祖国与自我实现的意识逐渐苏醒。


    1988年,黄立平开始第一次创业,从大学校园辞职走出来,与谢圣明(华中师范大学中文系校友)、刘朝胜三人——后被称为红桃K“铁三角”——以6000元启动资金创办湖北省青年心理研究所,该所主要从事大学生心理研究,同时面向社会公开出版发行《青年心理咨询》杂志,他在熟悉一整套商业计划的同时,也成功挖到了第一桶金。


     1993年,市场经济大潮触动了一些人的敏感神经。“铁三角”再度发力,决定要做一个大项目,他们从武汉地区高校、科研所近2000多项科研成果中选择了武汉大学的一项科研构想——从天然植物中提取卟啉铁生产补血剂,开始了红桃K的创业。


     通过“广告轰炸+人海战术”的营销手段,红桃k快速成长,仅用了4年时间,便从一家名不见经传的保健品企业做到了全国同类商品市场综合占有率第一,拥有资产数十亿、子公司数百家,在很少出现“名牌”产品的内地独树一帜,成为湖北民营企业的“龙头老大”。


     此时的黄立平虽已身家不菲,但“爱折腾”的他并没有满足于此,反而选择以更胜于当年的激情重新开始新的创业。


     1997年,黄立平收购濒临倒闭的港资企业南宝物业,开始进入地产开发领域。与动辄挥洒数十亿元的地产巨鳄相比,黄立平不具备资本规模优势。他决定从项目高水平规划与建筑设计二个方面着手创立自己的品牌—丽岛房地产公司,最终靠建筑成为房地产界的一匹“黑马”。


产业地产创业奇才


 “我不会复制别人的成功,也不会跟随自己的脚步”。这是黄立平在评价自己时常说的一句话,他的创业历程也屡屡转向,跨界而来,四次创业,最终落地为产业地产。

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     1998年,东湖高新在上交所挂牌上市,红桃K成为东湖高新第一大股东,10月,黄立平出任东湖高新董事长。2001年,黄立平发现东湖高新技术开发区的科技园区建设,过分依赖土地财政,经营模式弊端较多,不仅土地利用效率低,而且建设过程不可控制,营业利润率也没什么大突破。


     在长期创业过程中,黄立平在各类企业对建筑空间和产业基础设施的需求方面有深入了解。同时愈发明确:旧商业模式绝非一种生命力旺盛的发展路径,下定决心研发一种全新的集约化规划建设模式,从一级开发转移至二级园区开发建设,即主题产业园区开发模式,并由此建设了“国际企业中心”,并由此影响了东湖高新以及武汉产业地产的模式发展。


      2004年东湖高新面临重组,黄立平果断选择将主题产业园开发运营作为主营业务,经过多方的探索和准备,光谷联合诞生了。初期公司以产业园开发为主营业务,负责开发运营光谷软件园。2007-2014年公司进入快速发展期,从单一项目走向多项拓展产业园区开发运营业务,并在2011年走出武汉,走向全国。2014年实现港股上市,2015年启动“互联网+”行动计划,公司进入转折变革期。2016年,中国电子将中电科技注入光谷联合,并更名为中电光谷,发展方向改为“联合创新、产业生态”。

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    经历了四年的转折变革,中电光谷逐步由专业的产业园区开发运营集团转变为“创新生态”的构建者和“产业资源共享平台”。新增长期下,2019年中电光谷全年实现营收33.77亿元,同比增长12.53%,实现净利润5.94亿元,同比增长仅0.51%。从近6年数据来看,集团营业收入及净利润稳步增长,但增速缓慢,财务数据进一步证明集团正在向新增长期稳步过渡,目前还未实现跨越发展。

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     在此战略之下,中电光谷业务结构也发生了明显的变化,运营服务成新增长点。三年来,产业园空间租赁收入基本持平,占比一路走低;而产业园运营服务收入持续增长,占比从30.9%增长到44.30%,成为增长期的营收亮点。同时,以轻资产为主的园区物业租赁、产业园运营服务收入占比达50.4%,轻资产运营能力实现持续增长。而这一发展趋势也与2020年方升研究在评判运营商时,提出的“资产运营能力”不谋而合。

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    在目前的存量资产时代之下,园区的资产运营能力将逐渐凸显。根据北上广深优质物业租金情况及相关报告分析,1年租金总额/售价后得到的回报率平均在3%。若产业运营能力得当,优质物业每年平均能增值6%左右。两者相加回报率达到了9%,与头部房企的收益逐渐接近。在产业园区行业租金每3年将上涨10%,对于产业园区运营商而言存在长远的资产增值效应。


     模式转型、资产管理浮现等等,都预示着产业园区行业正从“粗放型”转为“精细型”,产业园区运营商需要逐步提升企业产业运营和资产管理能力。在这一点上,黄立平又一次对市场做出了前瞻性的判断,逐步调整业务结构,引导中电光谷提升产业运营能力。


第五次创业,剑指何方


     创业是很难的,有的人创业一次都很难成功,而他四次跨界创业,四次成功,这更是难得。对黄立平来说,他把自己定位一个永远的创业者,每一次探索都是在寻找一个让创业的热情焕发出来的一种载体。


     从杂志人到红桃K,再到商业地产和工业地产,这样的转换,可能没有刻意的起承转合,但每一次都很利索。四次创业,并没有改变黄立平的创业热情,他称自己未来会在中电光谷这个平台上继续创业,而不是像以前那样,去一个全新的行业。于是从中电光谷的进化中,我们大致可以看出他第五次创业,将剑指何方。


     伴随着不同领域的创业实践,黄立平不断实现思想上的升级蜕变,同时也建立了对市场的敏锐度和对行业的前瞻性判断,在新的增长期,黄立平对中电光谷未来四年的发展战略是建立一个产业资源共享平台,坚持系统规划和综合运营两大方法论。


      这个战略看似官方难懂,但实际上却指出了行业中很多运营商不敢想、不敢看、不敢正视的问题,在资产存量时代,园区运营商的资产运营能力逐渐成为大家关注的重点。当园区规模做大,产业企业逐步集聚,运营商如何满足企业发展需求,保持企业粘性,将园区做活成为一个很大的难题。


     而黄立平提出的建立一个产业资源共享平台,就像是提供了一个独特的出路,从园区到产业,黄立平已然在下一盘更大的棋,将开启中电光谷的产业园大盘下一步TO B业务的通道。


      2019年5月7日,黄立平对外正式发布产业资源共享平台2.0成果,平台的核心是让产业动能更强劲。总的来说,就是建立服务园区企业的生态体系,通过数字化管理,促进区域产业发展。

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对产业地产来说,园区产业越集中,TO B业务越好做,因此跟黄立平有同样看法的是联东集团董事长刘振东,随着联东集团厂房规模的逐步加大,刘振东也开始逐步规划针对园区企业的TO B业务。在方升研究看来,这两位民营园区标志性人物的战略统一,预计将会形成产业地产一颗深水炸弹,引领行业发展,将传统园区玩法更新到下一关卡。

 

除此之外,方升研究也对“创业奇才”黄立平的“第五次创业”有小小的担忧。毕竟,产业生态体系的建立是以产业生态集聚为基础的,目前很多运营商都提出打造产业生态,但是实际操作下来效果各异,真正形成可持续的生态圈,不能只做表面上的多元拓展,而是要对生态中关键节点具备掌控能力、从而组织起资源网进行发展。这对中电光谷来说,是一个很大的挑战。


同时产业生态体系能否搭建也跟当地政府政策以及产业环境有很大关系。全国范围来看,深圳的产业生态发展较为完善,这得益于城市大力扶持的产业政策、从上到下的创业氛围,大中小微企业的数量及活力,这是园区建立生态体系的先决条件,而武汉以及全国很多城市显然在这方面的优势并不明显。


曾有行业专家说:“黄立平的传奇经历和产业地产的结合非常耐人寻味。”因此中电光谷新增长期的进化发展,能否成就黄立平的下一个战绩,更加值得我们拭目以待。