上海产业用地指南


2019.06.05 11:07:04 阅读:1249 报告下载

4月18日,上海市经济信息化委员会、上海市发展改革委员会、上海市规划和自然资源局、上海市统计局四部门联合印发了《上海产业用地指南(2019版)》。2019版指南分为指标设定、使用说明、指标数值三部分组成,在2016版的基础上,在指标数值上更细致得规定了产业用地的使用。


上海产业用地指南从2004版、2006版、2008版、2012版、2016版再到现在的2019版,上海市对于产业用地的管制愈发收紧。上海在资源环境紧缺的条件下,不断更新产业用地指南,建立定期更新机制,加强土地资源统筹和产业准入管理。


上海产业用地指南发展历程


2004

随着上海城市发展重心从中心城区向整个市域范围拓展,工业化、城市化进程不断加快,土地资源越来越成为制约上海城市发展的重要瓶颈。


上海市经委会同市统计局、市房地局和市规划局,对全市33个大类行业,162个中类行业规模以上工业企业的用地面积、土地利用状况、土地产出与效益等指标进行调研和统计,并在此基础上,参照发达国家相同产业的用地水平,首次编制了《上海产业用地指南》,为加强对全市各区县、各开发区的产业导向,提高土地资源的使用效率提供量化依据。


《上海产业用地指南》共设置了建筑容积率、投资强度、土地面积产出率、建筑系数和行政办公及生活服务设施用地所占比例等5项指标,每年部分修订一次,每两年发布一次。


《上海产业用地指南》的制定,一是有助于政府了解目前行业用地的基本情况,制订更加合理的产业政策;二是为各开发区招商引资提供量化依据,有助于引进占地面积小、产出效益大的项目;三是有助于引导企业积极采用新工艺和新技术,提高土地利用效率;四是有助于提高全社会对土地问题的关注,增强节约土地资源的意识。


2006版

2006版《指南》延续了2004版《指南》的内容框架,并做了相应的改进和完善。主要有:一是增加了物流仓储行业相关用地指标;

二是利用统计分析和专家经验制定了行业控制值和推荐值,行业控制值将作为项目准入的强制性标准;

三是采用固定资产投资代替资产总额,来计算投资强度。

2012版

《上海产业用地指南(2012版)》(征求意见稿)主要从以下四个方面,进行了更新和完善。

一是对产业项目的容积率、固定资产投资强度、土地产出率三个指标结合近年产业项目发展的实际情况进行了数据更新;

二是增加了土地税收产出率指标;

三是增加了利用“研发总部类用地”发展生产性服务业的用地标准;

四是对容积率、固定资产投资强度、土地产出率和土地税收产出率增加调整值。


2019版解读

1. 行业分类

2019版,将于制造业相关的工业用地产业项目类用地按照国家行业分类标准,结合上海实际,从2016版的165个提升至188个行业分类,区分出了更多创新性的行业。


2.优秀项目引进更为严苛

行业(类别)推荐值在2016年参考行业近三年规模以上工业企业相关排名前30%的基础上,在行业(类别)控制值上浮了30%-50%,进一步提高了上海市产业项目准入评估的推荐值进一步提高,对于优秀项目的标准更为严苛。


3.仅有固定资产投资强度未做改变

在容积率、土地产出率、土地税收产出率指标都进一步修改的情况下,固定资产投资强度却并未调整,仍然停留在3000万以下。体现出,近三年上海设备与生产工艺没有发生太大的改变。


4. 鼓励重点产业发展

做为上海市重点产业,医药制造业中在2019年新增药用辅料及包装材料行业容积率标准,上海市鼓励医药制造业的多样化发展。在容积率方面控制值、推荐值、调整值同时降低,上海市进一步放宽了医药制造业的准入标准。


医药制造业的固定资产投资控制值下调至统一值,统一了医药制造业的设备与生产工艺的标准

 

医药制造业的土地产出率的控制值、推荐值和调整值与容积率的情况如初一辄,同样同时降低了标准,体现出上海市发展生物医药产业的决心。同样是上海重点发展产业,在2019版产业用地指南中,新增了汽车用发动机制造、低速汽车制造两大类,并且于医药制造业一样,容积率方面控制值、推荐值、调整值同时降低。


汽车制造业固定资产投资强度标准与医药制造业相同,统一了控制值标准。汽车制造业的土地产出率的控制值与推荐值指标大幅降低,展现出了上海市大力发展汽车制造业的决心。生物医药与汽车制造将是上海市重点发展的2大行业。


5. 化学危险品类持续收紧

在物流仓储用地容积率中,只有化学危险品类的控制值做出了调整,从0.6下降到了0.4,可以看出上海市对于化学危险品类企业规模做出了进一步的限制。希望将化学危险品类的企业规模进一步缩小。

 

6.标准厂房未做调整

工业用地标准厂房类容积率与土地产出率标准相比于2016年没有做出任何改变。


7.研发总部标准更加严苛

而研发总部通用类容积率在推荐值与调整值大幅度的提升,土地产出率标准没有做出任何改变。上海市对于研发总部类用地的审核将更加严苛。


在此次2019版产业用地指南中,进一步细致得明确了“以亩产论英雄、以效益论英雄、以能耗论英雄、以环境论英雄”的新一轮经济发展目标。鼓励高效益、低耗能,环境友好型产业项目,进一步限制和清退高消耗低产出的产业项目,推进产业转型升级,推动上海产业高质量发展。


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